Все расходы при покупке недвижимости в Италии

Какие затраты Вас ожидают при покупке недвижимости в Италии: к стоимости самой недвижимости добавляется целый ряд расходов, которые необходимо учитывать при планировании бюджета покупки.

Итак, при покупке недвижимости в Италии необходимо учитывать следующие расходы:

- налоги и регистрационные сборы

- нотариальные расходы

- гонорар риелтора

- гонорар переводчика и свидетелей на заключении договора

- регулярные расходы на содержание (налог на имущество, коммунальные, кондоминиальные и т.д.)

НАЛОГИ И РЕГИСТРАЦИОННЫЕ СБОРЫ    

      На ставку налога при покупке значительно влияет факт переноса резиденции (прописки) во вновь купленное жилье. В Италии для целей налогообложения при покупке есть понятие «первого дома» - это жилье, в котором собственник регистрируется в течение 18 месяцев с даты его приобретения (иностранцам НЕ из стран Евросоюза необходимо предварительно получить ВНЖ в Италии). Если Вы уже являетесь резидентом Италии, или рассчитываете им стать в течение 18 месяцев от даты приобретения недвижимости (принимая в расчет сроки оформления вида на жительство), то Вы имеете право воспользоваться льготными тарифами налогов:

Для нерезидентов Италии, а также при покупке не "первого дома" (например, если ранее вы уже воспользовались льготой при покупке первого дома или просто не планируете переносить резиденцию в новое жилье), тарифы следующие:

Таким образом, если покупать недвижимость как "первый дом", то у застройщика ставка НДС  будет 4% вместо 10% (от продажной стоимости), а  при покупке у частного лица (или у фирмы по истечении 5 лет) регистрационный сбор будет 2% вместо 9% (от кадастровой стоимости). Все остальные сборы остаются неизменными.   

Обратите внимание, что эти тарифы применимы только к обычной, НЕ ЭЛИТНОЙ недвижимости. При покупке элитной недвижимости льготные тарифы не применяются, в этом случае ставка НДС при покупке новостройки составляет 22%, а в случае покупки на вторичном рынке регистрационный сбор будет 9%.

Следует отметить, что кадастровая стоимость, с которой рассчитывается регистрационный сбор при покупке на вторичном рынке, всегда меньше рыночной, и ее можно уточнить перед покупкой у агентства. Этот факт иногда дает существенную экономию на налоге при покупке жилья на вторичной рынке по сравнению с новостройкам, и его надо закладывать в расчет при сопоставлении различных вариантов недвижимости.

         Налоги (НДС или регистрационный сбор) являются основным расходом, и льгота при покупке "первого дома" значительно влияет на общую сумму покупки, поэтому очень важно трезво оценить возможности получения ВНЖ в Италии, чтобы по прошествии 18 месяцев со дня приобретения жилья Вы уже могли в нем зарегистрироваться и воспользоваться льготой, иначе придется доплатить не только налог, но еще и штраф (его можно минимизировать, если заранее сообщить в налоговую инспекцию о невозможности соблюдения срока). Здесь есть множество нюансов, знание которых дает гарантию оформить все документы своевременно и воспользоваться скидкой, а также не потерять ее после покупки.

НОТАРИАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

         Гонорар нотариуса составляет от 1% до 3% от стоимости сделки и включает расходы на регистрацию в реестре и прочие пошлины. Обычно чем ниже стоимость недвижимости, тем выше % гонорара нотариуса, а сумма пошлин зависит от типа жилья. Например, при стоимости объекта 240 тыс. евро (вторичное жилье) затраты на нотариуса со всеми регистрационными пошлинами (помимо основных налогов) составляют около 2 тыс.евро, а при покупке новостройки  ценой в 215 тыс. - 3 тыс.евро. 

         Все остальные налоги и сборы (НДС либо регистрационный сбор) также оплачиваются путем зачисления средств на счет нотариуса, который рассчитывает необходимые суммы к оплате и затем сам производит все платежи на бюджетные счета. НДС может быть оплачен также на счет фирмы-продавца, если на этот же счет происходит оплата цены безналичным путем.

ГОНОРАР РИЕЛТОРА

          Гонорар риелтора составляет 3-4% от стоимости недвижимости (в некоторых случаях 2%, например если стоимость покупки свыше 1 млн. евро), плюс НДС. В стоимость услуг входит:

1. Организация просмотров и сопровождение клиента при поиске и подборе недвижимости, ведении переговоров с продавцами по характеристикам недвижимости и по цене (в том числе услуги переводчика);
2. Помощь в получении налогового кода (codice fiscale);
3. Помощь в открытии счета в итальянском банке (1-2 дня);
4. Подготовка предложения о покупке выбранного объекта недвижимости (с переводом на русский язык) и проведение переговоров с продавцом о его подписании;
5. Подготовка предварительного договора (с переводом на русский язык) и сопровождение при его подписании (у нотариуса либо в офисе агентства/застройщика с последующей регистрацией в налоговой службе);
6. Помощь в отправке денег по договору из России в Италию, с подготовкой всех документов для российского банка, контроль за их поступлением;
7. Подготовка основного нотариального акта купли-продажи вместе с нотариусом, с переводом на русский язык (он оплачивается отдельно), сопровождение в качестве агентства и/или переводчика на его подписании;
8. Получение всех необходимых документов после покупки и передача их клиенту;
9. Перерегистрация квитанций на воду, свет, газ и налога на вывоз мусора на нового собственника;
10. Консультация по вопросам оформления ВНЖ (его дальшейшее оформление оплачивается отдельно).

Подробно о процессе поиска и покупки недвижимости в сопровождении нашего агентства мы рассказали в отдельной статье "Поиск и покупка недвижимости в Италии: процедура и нюансы"

ГОНОРАР ПЕРЕВОДЧИКА И СВИДЕТЕЛЕЙ 

        По закону, при заключении договора с иностранным лицом, не владеющим итальянским языком, требуется перевод договора на язык покупателя аккредитованным переводчиком, а также присутствие на подписании договора у нотариуса переводчика одного или двух свидетелей, владеющих обоими языками (два свидетеля требуются только в случае, если покупатель не может собственноручно подписать документы). Эти расходы составят от 850 евро, оплачиваются наличными или банковским переводом, и выдается фактура на оказание услуг переводчика. 

РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

        Налог на имущество, о котором подробно мы рассказали в отдельной статье "Налог на недвижимость в Италии", так же как и коммунальные услуги, расходы на электроэнергию, воду и газ в Италии существенно выше российских. Как правило, чем больше дом, тем дороже его содержание (исключением может быть налог на имущество, который зависит от многих параметров, в частности от кадастровой стоимости).

В качестве примера приведем годовые расходы на содержание трехкомнатных апартаментов жилой площадью 82 кв.м с террасой 22 кв.м и гаражом, с полностью автономным отоплением и подогревом воды дополнительно от солнечных батарей (экономный класс энергоэффективности А+),  в новой резиденции с бассейном на 6 квартир в г. Домазо на озере Комо:

•     Налог на имущество 550 евро
•     Кондоминиальные платежи 700-800 евро (регулярные, без непредвиденных, с учетом того, что все 6 квартир уже проданы)
•     Электроэнергия 480 евро
•     Газ  800 евро
•     Вода  600 евро
•     Вывоз мусора  85 евро
• ИТОГО   3.215 евро в год

Собственный дом или апартамент в доме без кондоминиума обходится дешевле с точки зрения кондоминиальных расходов, но при этом расходы по обслуживанию, например, газового котла, так же как и ремонт фасада дома или уход за садом, ложатся целиком на плечи хозяина.