Российским гражданам без знания языка и итальянских законов самостоятельно купить недвижимость в Италии практически невозможно, поэтому обычно россияне ищут жилье в Италии через надежные агентства с русскоговорящим персоналом.
Агентства оказывают сопровождение при поиске недвижимости, ведут переговоры с продавцами по всем вопросам, связанным с объектами и их ценой, а с застройщиками также по планировке и внутренней отделке, по отсрочке платежа и сроках сдачи объекта, если он еще не окончен. Далее берут на себя ответственность за проверку и подготовку всех документов, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, со всеми необходимыми переводами с итальянского, сопровождают на предварительном и основном договоре у нотариуса и гарантируют получение всех документов после продажи, включая переоформление квитанций на коммунальные расходы.
Подбор, показ и последующая продажа недвижимости осуществляется, как правило, в несколько этапов:
- Выбор объектов на нашем сайте, обсуждение по телефону и/или электронной почте всех возникших вопросов, обмен контактами;
- Планирование Вашего визита в Италию для просмотра выбранных объектов. Здесь мы можем помочь недорого арендовать жилье или даже поселить Вас в уже отделанных апартаментах (домах), которые Вы рассматриваете для покупки (в случае покупки стоимость аренды возвращается);
- Во время вашего пребывания мы обеспечим показ максимального количества интересующих Вас объектов, сопровождая Вас в качестве консультанта и переводчика на всех показах и встречах с представителями застройщиков (либо с собственниками недвижимости, если это вторичное жилье), которые ответят в вашем присутствии на все вопросы и расскажут обо всех особенностях их недвижимости;
- После того, как Вы определитесь с выбором, мы сопроводим и проконсультируем Вас на всех этапах сделки купли-продажи, а именно:
- получение кодиче фискале (codice fiscale): это аналог российского ИНН - налоговый код, который необходим для заключения сделки и открытия счета в банке;
- открытие счета в итальянском банке (обычно это занимает два дня, от подачи документов - паспорта и налогового кода - до подписания договора на открытие счета);
- подготовка предложения о покупке (proposta di acquisto) с изложением предложенной цены и условий оплаты (сроки, отсрочка и т.д.), а также всех необходимых данных объекта недвижимости. Составляется на двух языках. Продавец может сразу принять его, либо предложить свою цену, если ваша его не устраивает, в этом случае предложение переписывается. В случае, если продавец принимает предложение о покупке, покупатель обязан сразу либо в оговоренный срок внести задаток;
- внесение подтверждающего задатка в размере примерно 5-10% стоимости объекта, минимально 5 тыс. евро, производится обычно именным банковским чеком в момент подписания продавцом предложения о покупке, либо перечислением на счет нотариуса, выступающего гарантом сделки, либо на счет продавца. После этого объект снимается с продажи, и в случае Вашего отказа от заключения договора этот задаток остается у продавца, а в случае его отказа от сделки задаток возвращается Вам в двойном размере;
- регистрация предложения о покупке в налоговой службе (занимает один день) с оплатой необходимых сборов. Регистрация производится после того, как предложение о покупке подписано обеими сторонами и внесен подтверждающий задаток, в этом случае оно приобретает силу предварительного договора, по которому продавец обязуется продать, а покупатель купить указанные в нем объекты недвижимости. На основании этого документа российский банк имеет все основания для перечисления в Италию суммы покупки.
- подготовка предварительного договора может быть вместо предложения о покупке или в качестве его продолжения, в этом случае только этот договор регистрируется в налоговой службе, ведь любая регистрация - это пошлины, которые оплачивает покупатель.Такой договор заключают в случае, если сделка крупная и оплата и/или сдача объекта растянута во времени. Предварительный договор может быть заверен у нотариуса, который проверяет представленные продавцом документы на недвижимость на наличие препятствий для заключения сделки. Если на этом этапе обнаруживается, что сделка невозможна по вине продавца, то он несет ответственность в виде двойного задатка. После подписания предварительного договора сделка считается необратимой.
- заключение окончательного договора у нотариуса (atto notarile, rogito). На заключении договора должны присутствовать обе стороны, а также переводчик и два свидетеля, один из которых владеет обоими языками (стоимость их услуг оплачивает покупатель). Как вариант, покупатель может оформить доверенность на заключение договора на итальянского гражданина, в этом случае необходимость в свидетелях и переводчике отпадает. Нотариус и переводчик обязаны зачитать договор вслух на обоих языках, во избежание искаженного понимания/ недопонимания его пунктов, затем договор подписывается обеими сторонами, и нотариус сразу же отправляет его на регистрацию и, что самое главное, на запись в публичных реестрах операций с недвижимостью, что дает гарантию покупателю, что его объект не будет продан никому другому. На момент подписания договора покупателем должны быть оплачены: услуги нотариуса, налог при покупке и сама недвижимость, а также услуги агентства. Продавец должен передать недвижимость без обременений и долгов.
- оплата недвижимости может производиться несколькими способами, но в любом случае деньги на момент подписания договора должны быть переведены в полной сумме (если договором не предусмотрена рассрочка платежа). Способы оплаты могут быть следующие:
- переводом средств с российского или итальянского счета непосредственно на счет продавца (этот способ рискованный, в том случае если нет полной уверенности, что сделка в итоге будет подписана у нотариуса и не возникнет непредвиденных обстоятельств);
- переводом средств с российского или итальянского счета на счет нотариуса, который вступает гарантом сделки и после подписания договора переводит деньги на счет продавца (некое подобие применяемой в России банковской ячейке);
- именным чеком, выписанным вашим итальянским банком на имя продавца (банк при этом блокирует необходимую сумму на вашем счете), чек отдается в присутствии нотариуса в момент подписания договора;
- Регистрация права собственности происходит в государственных регистрирующих органах и может занять от нескольких дней до 3-х месяцев, но переход права собственности к покупателю происходит в момент подписания договора вместе с ключами. Покупатель у нотариуса получает сразу сертификат о заключении договора, а сам оригинал договора выдается на руки после его регистрации.
Разумеется, важным вопросом остается рассчитать все затраты: налоги, пошлины, комиссии и прочие, которые связаны с приобретением недвижимости в Италии. Эти затраты, в отличие от российских аналогов, в Италии являются существенной статьей при покупке недвижимости, поэтому при планировании вашего бюджета покупки лучше сразу заложить их в расчет. Подробнее о затратах, связанных с покупкой недвижимости в Италии, читайте в статье «Все расходы при покупке недвижимости».
Предложения новостроек от застройщиков и вторичного жилья на озере Комо, в Милане и на острове Сардиния, выставленные на нашем сайте – это отобранные тщательным образом предложения, гарантирующие наличие всех необходимых документов со стороны продавца и исключающие вероятность неприятных сюрпризов после покупки, таких как наличие действующей ипотеки, отсутствие необходимых сертификатов и т.д. Так, например, многие итальянские агенства на Сардинии (даже такие крупные, как Текноказа) продают недвижимость без необходимых сертификатов, заключая сделку у «своих» нотариусов, но при этом умалчивают о том, что некоторые из этих сертификатов невозможно будет получить после покупки, и таким образом Вы становитесь собственником жилья, которое в будущем не сможете ни продать, ни сдать в аренду!
Мы работаем в непосредственном контакте с застройщиками, на основе постоянных долгосрочных отношений, и в состоянии решить любые вопросы, связанные с продажей и послепродажным обслуживанием, с покупкой мебели, а также поможем с обсуждением рассрочки платежа, что особенно актуально сейчас, когда банки Италии не дают кредиты россиянам! На все объекты недвижимости мы выезжаем сами и делаем наши фотографии, видеоролики, и таким образом сможем рассказать Вам обо всех подробностях самой недвижимости и ее инфраструктуры.
Все последующие вопросы, которые могут быть связаны с ремонтом, меблировкой, оплатой коммунальных услуг, налога на недвижимость, представлением налоговой декларации о доходах от аренды и пр., мы поможем решить за отдельно оговоренную плату. Также можем сдать Вашу недвижимость в аренду туристам в период вашего отсутствия, за небольшое комиссионное вознаграждение. Бесплатно проконсультируем по получению ВНЖ в Италии. Об этих услугах и расценках на них читайте подробно в статье Постпродажное обслуживание
