Поиск и покупка недвижимости в Италии

Поиск и покупка недвижимости в Италии: процедура и нюансы


Поиск и покупка недвижимости в Италии: процедура и нюансы

Российским гражданам без знания языка и итальянских законов самостоятельно купить недвижимость в Италии практически невозможно, поэтому обычно россияне ищут жилье в Италии через надежные агентства с русскоговорящим персоналом.

Агентства, которые оказывают сопровождение при поиске недвижимости, ведут переговоры с продавцами по всем вопросам, связанным с объектами недвижимости и их ценой, а с застройщиками также по планировке и внутренней отделке, по отсрочке платежа и сроках сдачи объекта. Далее берут на себя ответственность за проверку и подготовку всех документов, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца, сопровождают на предварительном и основном договоре у нотариуса и гарантируют получение всех документов после продажи, включая переоформление квитанций на коммунальные расходы.

Подбор, показ и последующая продажа недвижимости осуществляется, как правило,  в несколько этапов:

  1. Выбор объектов на нашем сайте, обсуждение по телефону и/или электронной почте всех возникших вопросов, обмен контактами;
  2. Планирование Вашего визита в Италию для просмотра выбранных объектов. Здесь мы можем помочь недорого арендовать жилье или даже поселить Вас в уже отделанных апартаментах (домах), которые Вы рассматриваете для покупки (в случае покупки стоимость аренды возвращается);
  3. Во время вашего пребывания мы обеспечим показ максимального количества интересующих Вас объектов, сопровождая Вас в качестве консультанта и переводчика на всех показах и встречах с представителями застройщиков (либо с собственниками недвижимости, если это вторичное жилье), которые ответят в вашем присутствии на все вопросы и расскажут обо всех особенностях недвижимости, покажут все имеющиеся документы;
  4. После того, как Вы определитесь с выбором, мы сопроводим и проконсультируем Вас на всех этапах сделки купли-продажи, а именно:
    • получение кодиче фискале (codicefiscale): это аналог российского ИНН, который необходим для заключения сделки и открытия счета в банке;
    • открытие счета в итальянском банке (это занимает два дня, от подачи документов до подписания договора на открытие счет);
    • подготовка предложения о покупке (proposta di acquisto) – это своего рода торг, но в письменной форме, с изложением предложенной цены и условий оплаты (сроки, отсрочка и т.д.)  Это предложение выдвигается до тех пор, пока продавец не согласится на предлагаемые условия и не подпишет его. Готовится на обоих языках.
    • внесение задатка в размере примерно 10% стоимости объекта, минимально 5 тыс. евро, после чего объект снимается с продажи, и в случае Вашего отказа от заключения договора этот задаток остается у продавца, а в случае его отказа от сделки задаток возвращается Вам в двойном размере;
    • регистрация предложения о покупке в налоговой службе (это занимает один день) с оплатой необходимых сборов. На основании этого документа российский банк имеет все основания для перечисления денег в Италию. На этом этапе покупатель оплачивает услуги агентства.
    • подготовка предварительного договора, включая его перевод на русский язык официальным переводчиком. Такой договор заключают в случае, если сделка крупная и оплата и/или сдача объекта растянута во времени. Договор заверяется у нотариуса, который проверяет представленные продавцом документы на недвижимость на наличие препятствий для заключения сделки. Если на этом этапе обнаруживается, что сделка невозможна по вине продавца, то он несет ответственность в виде двойного задатка. После подписания предварительного договора сделка считается необратимой.
    • заключение окончательного договора у нотариуса. Нотариус обязан зачитать его вслух во избежание искаженного понимания/ недопонимания его пунктов, затем договор подписывается обеими сторонами, и нотариус сразу же отправляет его на регистрацию. На заключении договора должны присутствовать обе стороны, а также переводчик и два свидетеля, владеющие обоими языками (стоимость их услуг оплачивает покупатель). Как вариант, покупатель может оформить доверенность на заключение договора на итальянского гражданина, в этом случае необходимость в свидетелях и переводчике отпадает. На момент подписания договора должны быть оплачены: услуги нотариуса, налог при покупке и сама недвижимость.
    • оплата недвижимости может производиться несколькими способами, но в любом случае деньги на момент подписания договора должны быть переведены в полной сумме (если договором не предусмотрена рассрочка платежа). Способы оплаты могут быть следующие:
      • переводом средств с российского или итальянского счета непосредственно на счет продавца (этот способ рискованный, в том случае если нет полной уверенности, что сделка в итоге будет подписана у нотариуса и не возникнет непредвиденных обстоятельств);
      • переводом средств с российского или итальянского счета  на счет нотариуса, который вступает гарантом сделки и после подписания договора переводит деньги на счет продавца  (некое подобие применяемой в России банковской ячейке);
      • именным чеком, выписанным вашим итальянским банком на имя продавца (банк при этом блокирует необходимую сумму на вашем счете), чек отдается в присутствии нотариуса в момент подписания договора;
    • Регистрация права собственности происходит в государственных регистрирующих органах и может занять от нескольких дней до 3-х месяцев, но переход права собственности к покупателю происходит в момент подписания договора вместе с ключами. Покупатель у нотариуса получает сразу сертификат о заключении договора, а сам оригинал договора выдается на руки после его регистрации.

Разумеется, важным вопросом остается рассчитать все затраты: налоги, пошлины, комиссии и прочие, которые связаны с приобретением недвижимости в Италии. Эти затраты, в отличие от российских аналогов, в Италии являются существенной статьей при покупке недвижимости, поэтому при планировании вашего бюджета покупки лучше сразу заложить их в расчет. Подробнее о затратах, связанных с покупкой недвижимости в Италии, читайте в статье «Все расходы при покупке недвижимости».

Предложения новостроек от застройщиков и вторичного жилья на озере Комо, в Милане и на острове Сардиния, выставленные на нашем сайте – это отобранные тщательным образом предложения, гарантирующие наличие всех необходимых документов со стороны продавца и исключающие вероятность неприятных сюрпризов после покупки, таких как наличие действующей ипотеки, отсутствие необходимых сертификатов и т.д. Так, например, многие итальянские агенства на Сардинии (даже такие крупные, как Текноказа) продают недвижимость без необходимых сертификатов, заключая сделку у «своих» нотариусов, но при этом умалчивают о том, что некоторые из этих сертификатов невозможно будет получить после покупки, и таким образом Вы становитесь собственником жилья, которое в будущем не сможете ни продать, ни сдать в аренду!

Мы работаем в непосредственном контакте с застройщиками, на основе постоянных долгосрочных отношений, и в состоянии решить любые вопросы, связанные с продажей и послепродажным обслуживанием, с покупкой мебели, а также поможем с обсуждением рассрочки платежа, что особенно актуально сейчас, когда банки Италии не дают кредиты иностранцам, доход которых не в евро! На все объекты недвижимости мы выезжаем сами и делаем наши фотографии, видеоролики, и таким образом сможем рассказать Вам обо всех подробностях самой недвижимости и ее инфраструктуры.

Все последующие вопросы, которые могут быть связаны с ремонтом, меблировкой, оплатой коммунальных услуг, налога на недвижимость, представлением налоговой декларации о доходах от аренды и пр., мы поможем решить за отдельно оговоренную плату. Также можем сдать Вашу недвижимость в аренду туристам в период вашего отсутствия, на небольшое комиссионное вознаграждение. Бесплатно проконсультируем по получению ВНЖ в Италии. Об этих услугах и расценках на них читайте подробно в статье Постпродажное обслуживание

Читайте также:


Частые вопросы по покупке недвижимости в Италии
Частые вопросы по покупке недвижимости в Италии

Если вы планируете купить жилье в Италии, сделать выгодную инвестицию в итальянскую недвижимость, получить вид на жительство в Италии, наверняка у вас уже возникло множество вопросов и сомнений. Здесь мы собрали часто задаваемые вопросы и опубликовали ответы на них.

Подробнее
Прогулки на лошадях и иппотерапия на озере Комо
Прогулки на лошадях и иппотерапия на озере Комо

На озере Комо можно не только наслаждаться красотой пейзажей, гулять по городкам, подниматься в горы, купаться в теплой воде и гонять на виндсерфинге: буквально в двух шагах от озера вы сможете покататься на лошадях, обучиться верховой езде или пройти курс иппотерапии.

Подробнее