Частые вопросы

Частые вопросы по покупке недвижимости в Италии


Частые вопросы по покупке недвижимости в Италии

Если вы планируете купить жилье в Италии, сделать выгодную инвестицию в итальянскую недвижимость, получить вид на жительство в Италии, наверняка у вас уже возникло множество вопросов и сомнений. Здесь мы собрали часто задаваемые вопросы и опубликовали ответы на них.

  • Вопрос: Дадут ли мне вид на жительство при покупке квартиры или дома в Италии?

Ответ: Только лишь приобретение недвижимости в Италии, независимо от ее стоимости, не дает автоматически право получения вида на жительство, но при этом является одним из необходимых условий для его получения. Ведь в любом случае, вам нужно будет продемонстрировать место жительства в Италии: оно может быть как собственное, так и арендованное на длительный срок. В нашей статье ВНЖ при покупке недвижимости в Италии мы подробнейшим образом рассказали о способах получения вида на жительство в этой стране, о его преимуществах и негативных аспектах.

  • Вопрос: Какие дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Италии? Ведь помимо стоимости самой квартиры, есть затраты на нотариуса, налог на покупку, комиссия агента?

Ответ: Разумеется, к стоимости самой недвижимости добавляется ряд расходов, которые необходимо заложить в бюджет покупки. Самый весомый расход – налог при покупке (у застройщиков это НДС, а  на вторичном рынке - регистрационный сбор) - зависит от того, переносите ли вы резиденцию в Италию по адресу покупаемого жилья (с предварительным получением ВНЖ) или нет. Расчет расходов по приобретению жилья в Италии мы подробнейшим образом осветили в статье Все расходы при покупке недвижимости.

  • ВопросКакова процедура покупки квартиры в Италии? Что нужно заранее подготовить для покупки иностранному гражданину?

Ответ: Процедура покупки жилья в Италии подробно описана в нашей статье «Поиск и покупка недвижимости: процедура и нюансы». Этот процесс отличается от привычного нам российского, и нотариус в нем играет ключевую роль. Заранее нужно получить кодиче фискале (налоговый код), это можно сделать как в вашем итальянском консульстве по месту проживания, так и в Италии в Agenzia delle entrate (налоговая инспекция) за один день, бесплатно. Этот код выдают без особых на то оснований, поэтому получить его очень просто и ни к чему в дальнейшем не обязывает. Однако без него не получится открыть счет в банке в Италии и заключить договор купли-продажи. В дальнейшем по нему будет начисляться налог на имущество.

  • Вопрос: Обязательно ли открывать счет в итальянском банке для покупки недвижимости?

Ответ: Желательно, и объясню почему. Перевод суммы по договору вы можете сделать как на свой личный счет в Италии, и затем выписать ордерный банковский чек на имя продавца, который передается ему у нотариуса после подписания договора, либо со своего российского (или иного) счета на расчетный счет застройщика или нотариуса, то есть без использования вашего счета в итальянском банке, но в день сделки сумма обязательно должна быть у получателя, иначе нотариус не зарегистрирует договор. Обычно с иностранных счетов деньги заранее переводят на счет нотариуса, который является своего рода банковской ячейкой: после регистрации договора он сам переводит сумму продавцу. Однако, для перевода из России основной суммы необходимо подписать с продавцом предварительный договор и внести задаток, а российский банк на основании такого предварительного договора, зарегистрированного в налоговой службе, сможет произвести платеж основной суммы из России в Италию.

Вот здесь, на этапе подписания предварительного договора и внесения задатка, и возникает необходимость открытия счета в итальянском банке, потому что задаток вносится безналичным переводом или именным ордерным банковским чеком, который передается продавцу в момент подписания предварительного договора. Из России с переводом на счет продавца или нотариуса без зарегистрированного в налоговой службе договора могут возникнуть проблемы с банком (несколько лет назад банки лояльнее относились к таким переводам), а зарегистрировать договор можно только после получения задатка. Поэтому самый надежный способ зарезервировать недвижимость для последующей покупки - это открыть счет в банке Италии, внести туда наличные, выписать ордерный банковский чек, отдать его продавцу во время подписания предварительного договора, и тогда можете быть спокойны - ваше будущее жилье от вас не уйдет! Далее договор регистрируется, и в согласованные сроки переводится оставшаяся сумма для выхода на нотариальный акт. Счет в итальянском банке в будущем вам в любом случае понадобится для оплаты разного рода услуг, таких как коммунальные платежи, налог на имущество и т.д.

  • Вопрос: какую роль играет нотариус при покупке недвижимости в Италии и можно ли без него обойтись?

Ответ: Нотариус при оформлении сделок с недвижимостью в Италии играет ключевую роль. Именно нотариус составляет акт купли-продажи недвижимости, который подписывается в его конторе в присутствии свидетелей всеми сторонами сделки и затем регистрируется в публичных регистрах недвижимости. Таким образом, переход права собственности новому владельцу становится публичной информацией, и это защищает его от риска повторной продажи этого же объекта другому лицу, ведь любой нотариус при оформлении сделки проверяет всю историю данного объекта, все переходы права собственности, наличие непогашенных кредитов, залогов и долгов, и если что-то не в порядке, то он отменит или перенесет сделку. Стоимость услуг нотариуса варьируется, но обычно не превышает 2% от цены недвижимости, при этом более половины этих расходов составляет множество мелких налогов и сборов, которые нотариус оплачивает за покупателя. 

  • Вопросможно ли нерезиденту получить кредит в Италии на покупку жилья?

Ответ: Да, но только в том случае, если Ваш доход в евро либо другой устойчивой валюте. В 2016 году итальянские банки приостановили выдачу кредитов иностранцам, в том числе россиянам, чьи доходы в валютах, отличных от евро. Однако в этом году требования к некоторым валютам смягчили, но российский рубль по-прежнему остался за бортом. Если же Вы гражданин России, но при этом работаете за границей и имеете постоянный доход в евро или долларах, и ваш работодатель готов предоставить все необходимые документы, то есть большой шанс получить кредит. При этом неважно, сколько месяцев или лет Вы получаете доход, а важен статус работодателя (проверяют показатели работы предприятия) и тип вашего контракта (он должен быть на постоянной основе).

  • Вопрос: дают ли застройщики рассрочку при покупке жилья в Италии? Если да, то на какой максимальный период?

Ответ: Да, дают, потому что дорожат каждым клиентом: им не так важно сразу получить всю сумму, поскольку деньги в обороте у них есть (свои и кредитные), а намного важнее продать недвижимость напрямую будущим жильцам (пусть даже в рассрочку), а не перекупщикам, которые по окончании строительства будут спекулировать ценами. Ведь реальные клиенты, которым понравилось жилье, могут потом порекомендовать этого застройщика своим знакомым (зачастую так и бывает), а это потенциальные новые клиенты. Условия платежей обговариваются индивидуально, обычно рассрочка дается на срок до 4 лет, с выплатой основной суммы в конце этого периода. Так, например, последний договор купли-продажи в Муссо на озере Комо в готовом комплексе был заключен на следующих условиях: 2 апартамента общей стоимостью 400 тыс евро, рассрочка на 4 года, с выплатами 60 тыс. при заключении договора (в этот момент передали ключи и покупатель начал пользоваться апартаментами), затем по 30 тыс ежегодно и оставшиеся 250 тыс. евро в конце 4 года. Более подробно про договор с рассрочкой платежа вы сможете прочитать в отдельной статье.

  • Вопрос: интересует покупка дома на озере Комо для отдыха с детьми, в какой части озера посоветуете?

Ответ: Рекомендую северо-восток, север, и северо-запад, т.е. поднимаясь от Беллано вверх по озеру до Колико, и далее переезжая на северо-западную часть озера в Джера Ларио, Домазо, Граведона, Донго и Муссо. По сравнению с более южными районами озера здесь:

- чистые большие пляжи, многие с мелкой водой и песчаным дном

- больше возможностей для занятий спортом на свежем воздухе: только здесь в огромном количестве велосипедные дорожки, школа верховой езды и терапия лошадьми, водные виды спорта ( виндсерфинг, кайтсерфинг, каноэ, парусный спорт) с огромным количеством школ и прокатов оборудования;

- более "молодой" возраст отдыхающих, много немцев, австрийцев и голландцев с семьями с детьми;

- ближе горнолыжные подъемники Италии и Швейцарии (большой выбор);

- скоростное шоссе от Милана, без пробок и светофоров;

- более низкие цены в ресторанах.

  • Вопрос: есть ли в Италии на озере Комо школа верховой езды или просто прокат лошадей?

Ответ: Да, есть, находится она в г. Колико, на вершине озера Комо. Здесь много пространства, широкие поля вдоль реки Адда, и в двух шагах от озера, идя по пешеходной дорожке (она же начало велосипедной), вы увидите большой центр верховой езды с опытными инструкторами, работает он круглый год,  более подробно о нем в нашей статье "Прогулки на лошадях и иппотерапия на озере Комо".

  • Вопрос: надежна ли покупка жилья у застройщиков на озере Комо и в целом в Италии, рискованно ли покупать на стадии строительства, не затянется ли оно потом на годы, за которые застройщик может и обанкротиться?

Ответ: Инвестиции в недвижимость в Италии в таких районах, как озеро Комо, Милан, Ломбардия в целом и остров Сардиния, намного надежнее, чем аналогичные инвестиции в России и многих других странах, как с точки зрения сохранения и приумножения вашего капитала (цены здесь уже не падают, а начали свой рост), так и с позиции надежности застройщиков. Застройщики в Италии, недвижимость которых представлена у нас на сайте, имеют многолетний опыт работы и на данный момент построили и сдали в эксплуатацию немало объектов, которые можно посмотреть, чтобы убедиться в их серьезном отношении к работе и к средствам инвесторов, а также в качестве готовых объектов. Любой из наших застройщиков может продемонстрировать готовое жилье, уже проданное и заселенное. Те объекты, которые продаются на стадии строительства, имеют определенные сроки окончания работ, и они строго соблюдаются, поскольку застройщики очень дорожат своей репутацией, ведь это их работа, и в будущем сегодняшние клиенты приведут им новых.

Что касается банкротства, то сейчас ситуация с кредитованием в Италии очень строго контролируется банками, и без серьезного обеспечения кредит просто не дадут, поэтому финансовая опора у застройщиков очень прочная. Замороженные стройки в Италии конечно есть, в основном на юге страны и на Сицилии, но есть такие и на альпийских озерах Италии. Как правило, это все последствия кризисных лет, когда не профессиональные застройщики, а бизнесмены, купившие за пол цены землю и решившие построить жилье с размахом, рассчитывали продать все по очень высоким в тот период ценам и очень хорошо заработать, но вскоре в Италии грянул кризис и рынок недвижимости встал. Не имея средств соинвесторов (будущих покупателей), вложив все свои и кредитные ресурсы, такие стройки оставливались, и далее, если застройщик банкротился, шли на аукцион, а достраивал все уже новый собственник. Как правило, на озере Комо, в Милане и на Сардинии, где и так мало свободной земли под строительство, недостроенные объекты пусть не сразу, но в итоге всегда достраиваются и вводятся в эксплуатацию. 

Сегодняшние действующие итальянские застройщики имеют стойкие финансовые позиции, иначе бы банки сегодня их просто не кредитовали, и как правило продают часть недвижимости уже на стадии строительства, по более низким ценам, чем после готовности (что выгодно покупателю), но таким образом обеспечивая себе финансовую возможность без проблем завершить строительство. При этом на стадии строительства заключается предварительный договор купли-продажи у нотариуса, в котором все риски покупателя в случае незавершения строительства или продления его сроков застрахованы, и в случае возникновения подобных ситуаций вся оплаченная сумма возмещается страховой компанией или банком-гарантом по первому обоснованному требованию покупателя.

Мы напрямую работаем с застройщиками, которые предлагают жилье в Италии на озере Комо и в других регионах в тех комплексах, где большая часть апартаментов уже распродана, как на стадии строительства (например в Милане в трех комплексах из 165 квартир осталось всего 3, а готовность комплексов только в 2020 и 2021г ), так и в уже готовых объектах, где купившие свои апартаменты или дома в Италии уже заселились сами, приезжают в отпуск или сдают в аренду (например, в Тремеццина, Колико, Муссо, Беллано и др.)

  • Вопрос: Можно ли купить недвижимость в Италии на иностранную компанию (фирму), не являющуюся резидентом Италии?

Ответ: Да, можно. Ставки налогов (которые платятся в Италии) такие же, как и в случае покупки нерезидентом- физическим лицом, о них вы подробно узнаете из статьи "Все расходы при покупке недвижимости в Италии"

  • ВопросКак сдать в аренду недвижимость в Италии, какой при этом налог и где он платится?

Ответ: Сдать в аренду квартиру или виллу в Италии очень легко, и сделать это можно несколькими способами:

- заключив долгосрочный договор аренды с одним арендатором с постоянной ежемесячной платой;

- заключив договор аренды на сезон (обычно с апреля по октябрь, можно согласовать любые сроки) с компанией, занимающейся краткосрочной арендой жилья (субарендой по неделям и дням). При такой аренде в течение ее срока компания выплачивает вам ежемесячно договоренную сумму на итальянский счет, независимо от того, сколько она зарабатывает на субаренде, и несет расходы по коммунальным и кондоминиальным платежам;

- заключив договор на сезон с компанией, занимающейся арендой жилья, при этом вам выплачивается стоимость аренды за вычетом комиссии агенства (она варьируется от 20 до 30%), части расходов на уборку (частично их покрывает жилец) и стоимости услуг сайтов по бронированию, таких как букинг, airbnb и др, а также комиссий банка за перевод средств. 

Налог при этом составляет 21 % (называется cedolare secca - ставка, которая не меняется в зависимости от суммы дохода, и при расчете налога берется вся сумма дохода, без права вычета расходов). Платится налог только в Италии, с подачей декларации о доходах (стоимость подготовки и подачи декларации 150-200 евро). 

  • Вопрос: Выгодно ли сейчас инвестировать в итальянскую недвижимость?

Ответ:  Покупка недвижимости в Италии - это всегда очень выгодная инвестиция, как с точки зрения потенциального роста цен (в настоящий момент они опустились на примерно 30% по сравнению с началом 2000-х, и начинают постепенный рост), так и с точки зрения дохода от аренды, который в этой сказочной солнечной стране с неповторимыми пейзажами, горами, озерами и морями ВСЕГДА будет высоким, и спрос на аренду жилья в Италии с каждым годом растет, по многим причинам: сами итальянцы стали меньше покупать жилья и предпочитают арендовать на сезон или на весь год, иностранцы активно путешествуют и бронируют за несколько месяцев вперед, и очень разумно поступают: например, на озере Комо в районе Тремеццина в гостиницах нет свободных мест уже сейчас, в мае, до конца августа! А это значит что спрос превышает предложение, и цены растут вслед за спросом. По способам сдачи в аренду жилья в Италии и налоге с дохода от аренды см. вопрос 11.

  • ВопросКакие виды спорта практикуются на озере Комо и на Сардинии? Планируем поехать на все лето, хотелось бы активного спортивного отдыха, чем можно заняться на озере Комо и на море Сардинии.

Ответ: Возможностей очень много, и даже если какой-то вид спорта вы еще не практикуете, то здесь самое время попробовать! Самый простой- это велосипед. На озере Комо, как и на Сардинии, есть районы с многокилометровыми велодорожками, велосипеды можно взять также и в прокат. Например, одна из самых длинных и живописных велосипедных дорожек берет начало в Колико, на вершине озера, и далее вдоль реки Адда идет не прерываясь до Тирано, а это почти 70 км в одну сторону! На Сардинии из городка Позада вы попадете на все близлежащие пляжи на велосипеде, и не нужно платить за парковку. У нас в продаже есть несколько апартаментов в Позада, от которых велодорожка буквально в 50 метрах, а в Колико несколько вилл и апартаментов одного застройщика, уже готовые к заселению, находятся прямо на велодорожке. 

На озере Комо и на Сардинии очень развиты водные виды спорта такие как виндсерфинг, кайтсерфинг, парусный спорт, каноэ. Если желаете освоить какой-либо из них, без труда найдете школу с опытным инструктором, свободно говорящим на английском. Если вы уже практикуете какой-либо водный вид спорта, то найдете много пляжей, на которых разрешено выходить на кайте, виндсерфинге, абсолютно бесплатно (в отличие от озера Гарда например, где нет свободных пляжей для занятий кайтсерфингом) 

Помимо этого, есть школы обучения верховой езде и просто прогулок на лошадях (например, конный центр в Колико на озере Комо). 

  • ВопросКакие самые лучшие горнолыжные курорты недалеко от озера Комо?

Ответ: Озеро Комо расположено в северной части региона Ломбардия, в окружении Альп, поэтому и возможностей для горнолыжного спорта здесь немало. Достаточно большой и любимый всеми миланцами курорт - Мадезимо, находится он недалеко от границы с Швейцарией, и всего в 43 км от озера Комо в Мадезимо можно подняться по уникальному в Европе горному тоннелю на поезде-подъемнике, подъем из г. Камподольчино (он входит в стоимость скипасса), при желании всего в 10 км на машине от него Вы окажетесь в самом Мадезимо. Помимо близости к озеру, Мадезимо отличается своими разнообразными живописными трассами в лесах из лиственниц и елей, возможностью подняться на высоту более 3000 метров и очутиться в другой долине Val di lei, где даже в апреле прекрасный снег и большой простор для катания по целине.

По этой же дороге, свернув на развилке в г.Кьявенна в сторону Швейцарии, всего в 1.15 ч. от озера Вы окажетесь в швейцарском горнолыжном курорте Corvatsh на озере Сильваплана, а чуть подальше от него - знаменитый Санкт-Моритц, практически один напротив другого, на разных склонах одной и той же долины. Здесь высокие цены на скипасс, но хотя бы один раз стоит "разориться", качество и количество трасс, пейзажи с видом на озеро  просто поражают. В Corvatsh в одну из суббот месяца в теченеи всего сезона делают оргомную скидку на скипасс, на группу от 10 человек скипасс стоит всего 30 евро /чел.!

Другой большой горнолыжный курорт примерно в 65 км от озера Комо, называется он Chiesa in Valmalenco, здесь также большой выбор трасс, от простых до черных, и пейзажи пограничных с Швейцарией Альп поражают своим великолепием. Продвигаясь по этой же дороге вдоль долины Вальтеллина, в 1.5 ч. от озера, знаменитый курорт Бормио, с его прекрасными трассами, на которых устраивают чемпионаты мира, с высотой до 3000 м, где часто можно увидеть редкую огромную птицу "gipeto" (бородач, семейство ястребиных) с яркой желто-оранжевой окраской груди и трехметровым размахом крыльев, полюбившую летать вокруг обзорного ресторана на высоте 3000 м. В Бормио Вы также сможете насладиться горячими термальными источниками, что особенно приятно после катания на лыжах. Недалеко от Бормио, всего в 10 мин, есть другой горнолыжный курорт Санта Катерина, на нем обычно в высокий сезон меньше народа, трассы от простейших до черных, и очень много целины, для любителей фристайла.

Ну, а самый большой горнолыжный курорт Ломбардии - это Ливиньо, с более чем 100 км трасс разной сложности, раскинутых на четырех разных склонах, и он же зона беспошлинной торговли. Находится в 140 км от озера. 

 

 

Читайте также:


ВНЖ при покупке недвижимости в Италии
ВНЖ при покупке недвижимости в Италии

Получение вида на жительство в Италии: каким образом можно стать резидентом Италии, почему многие готовы платить большие суммы за оформление ВНЖ, какие налоговые последствия при этом возникают, и дает ли покупка недвижимости право на получение вида на жительство в Италии. Способы и порядок получения резиденции в Италии.

Подробнее
Прогулки на лошадях и иппотерапия на озере Комо
Прогулки на лошадях и иппотерапия на озере Комо

На озере Комо можно не только наслаждаться красотой пейзажей, гулять по городкам, подниматься в горы, купаться в теплой воде и гонять на виндсерфинге: буквально в двух шагах от озера вы сможете покататься на лошадях, обучиться верховой езде или пройти курс иппотерапии.

Подробнее