Покупка недвижимости в Италии на аукционе: выгода и риски

В этой статье мы расскажем Вам о принципах покупки на аукционе в Италии и о возможных «подводных камнях» такого приобретения.

Недвижимость выставляет на аукцион трибунал (суд), с подачи кредитора (обычно им выступает банк). Стартовая цена на аукционе обычно на 25% ниже базовой,  а базовая в свою очередь ниже рыночной стоимости аналогичной недвижимости, поскольку в этой базовой цене всегда учитываются расходы, которые придется понести будущему владельцу, чтобы оформить надлежащим образом купленную на аукционе недвижимость в Италии. Это могут быть расходы на оформление не согласованных ранее перепланировок, на подведение отсутствующей канализации и прочие неизбежные расходы, стоимость которых известна оценщикам. Таким образом, уже на первом аукционе Вы можете совершить выгодную сделку. Если никто не заявил участие в первом аукционе, объявляется второй, где базовая цена уже равна стартовой цене первого аукциона, а стартовая в свою очередь ниже базовой на 25%. На этом этапе стоимость недвижимости опускается до 50% от рыночной стоимости, и здесь важно успеть подать заявку, надеясь на отсутствие конкурентов или на их слабое желание повышать ставки на открытых торгах. Если же и на второй аукцион никто не заявил участие, через некоторое время открывается третий, и так далее, пока недвижимость не уйдет с молотка, либо пока кредитор не решит оставить ее себе, если продажа становится для него убыточной.

Казалось бы,  что может быть выгоднее и привлекательнее приобретения недвижимости на аукционе? Однако, не все так просто и прозрачно, и если не изучить внимательно всю документацию, не обратиться за дополнительной информацией к адвокатам и архитекторам, которые назначены трибуналом сопровождать аукцион, к техникам из коммуны и в прочие инстанции, можно не только выиграть, а еще и потерять: как время, так и деньги.

Перечислим лишь некоторые ситуации, при которых выгодность сделки становится сомнительной:

• отсутствие у жилой недвижимости жилого сертификата (agibilita);
• неоплаченные счета должника перед кондоминиумом за прошлые годы;
• незарегистрированные перепланировки, выполненные предыдущим собственником;
• несоблюдение застройщиком изначально заверенного плана строительства и планировки внутренних помещений;
• формально не законченное строительство, т.е. дом не сдан, даже если в нем уже давно живут;
• и многое другое

Наши услуги заключаются в поиске предложений на аукционах, оценка их эффективности путем сопоставления с реальной рыночной ценой, проверка недвижимости на наличие/отсутствие «подводных камней», о которых говорилось выше, и, если они есть, то оценка совокупных затрат на покупку на аукционе, с учетом всех будущих неизбежных расходов.

Далее мы готовим все документы для участия в аукционе, подаем заявку и идем вместе с вами или по доверенности на сам аукцион.

Грамотный и обстоятельный подход к покупке недвижимости на аукционе принесет Вам удовольствие от выгодной покупки, это может быть как дом вашей мечты, так и инвестиция с целью получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду.

Стоимость и порядок оплаты услуг агентства по участию в аукционе следующие:

1. После просмотра объектов и выбора одного из них Вами принимается решение об участии в аукционе, на этом этапе выполняется оплата в размере 500 евро за подготовку документов, включая открытие счета в банке, и сопровождение на аукционе.
2. Не позднее, чем за 2 дня до даты торгов оплачивается 1,5 % от суммы предложения (обычно это минимальная цена аукциона) в качестве залога на основании подписанного договора, при этом в случае несостоявшейся покупки эта сумма Вам полностью возвращается.
3. Перед аукционом Вы определяетесь с предельной суммой, которую готовы заплатить за выбранный объект, и, ориентируясь на нее, мы будем выдвигать предложения на аукционе в случае проведения открытых торгов (если более одного участника на этот объект).
4. Если в процессе торгов, дойдя до вашей максимальной суммы, другие участники торгов продолжают увеличивать ставки, то по согласованию с Вами мы останавливаем торг. В этом случае мы возвращаем Вам залог 1,5% и продолжаем подбирать Вам другие варианты недвижимости. Если Вы решили остановить торги, не достигнув предварительно оговоренной  предельной цены, то залог не возвращается.
5. Если аукцион завершается покупкой (другие участники не достигли вашего предела цены, либо Вы являетесь единственным участником торгов по этому объекту), мы выполняем дальнейшую работу, связанную с оплатой и оформлением недвижимости, на этом этапе производится доплата вознаграждения в размере 3% от суммы покупки, т.е. от конечной цены торгов, не позднее 7 дней со дня аукциона.

Таким образом, стоимость услуг складывается из:

- 500 евро за подготовку документов и участие в торгах

- 1,5% от минимальной цены аукциона в качестве залога 

- 3% от конечной стоимости недвижимости при покупке

Минимальная сумма вознаграждения агентства составляет 2500 евро.

На нашем сайте представлены лишь некоторые объекты недвижимости с аукциона, актуальные в данный момент, на самом деле их гораздо больше, просто нет времени и смысла размещать все, поскольку база постоянно меняется, что-то продается, что-то уходит на следующий аукцион, что-то снимается с него. Подбор вариантов делается после общения с клиентом и выяснения его потребностей и финансовых возможностей.