Италия по-прежнему остается одной их самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость, как для отдыха и постоянного проживания, так и для получения дохода от аренды. Как приобрести недвижимость в Италии иностранному покупателю, особенности покупки в условиях пандемии: об этом наша сегодняшняя статья.
Италия всегда была и, несмотря на период пандемии, остается красивым магнитом как для туристов, так и для желающих приобрести собственное жилье за пределами своей родины. Это и райский уголок для проведения отпуска, и место для постоянного проживания семьи, и стабильный доход или просто сохранение вложений в виде инвестиций. Купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы: это зависит о наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Здесь российским гражданам повезло: для них ограничений в Италии на покупку недвижимости и участков под строительство нет. А вот например, гражданам государства Южная Африка купить недвижимость в Италии не удастся: договор о взаимных инвестициях между этими странами закончился в 2019 году и продлен не был, и этот пример далеко не единственный.
ИЗМЕНЕНИЯ НА РЫНКЕ В ПЕРИОД ПАНДЕМИИ И ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ
В Италии в условиях пандемии спрос на недвижимость, как это не кажется странным, вырос, причем как среди иностранцев, так и среди самих итальянцев. Дело в том, что если в последние годы многие итальянцы предпочитали не покупать загородные дома и квартиры, а арендовали их или просто любили путешествовать, не привязываясь к одному месту, то ситуация с коронавирусом в корне поменяла их потребности. Теперь пересиживать очередной локдаун они предпочитают в собственной вилле, в квартире с садиком или балконом, имеющим вид на озеро или море, а не в городской квартире. Особенно это актуально пенсионерам, мамам с маленькими детьми и тем, кто работает удаленно из дома, а таких работников сейчас становится все больше.
Но не только итальянцы, а также многие иностранцы в условиях пандемии усилили свой поиск недвижимости именно в Италии. Это вполне объяснимо, ведь здесь есть такие райские уголки, как например озеро Комо или остров Сардиния, где локдаун переносится намного более легко, комфортно и безопасно, с возможностью выходить на прогулки, заниматься спортом на открытом воздухе, наслаждаться бесподобными пейзажами и питаться местными качественными продуктами. Многие европейцы именно здесь, в этих популярных местах, приобретают загородную недвижимость, ведь они могут проводить в Италии без каких-либо специальных разрешений до 90 дней из 180, то есть почти полгода в течение года. А вот российским жителям для этого необходима как минимум туристическая виза, и если она для выдана на длительный срок, то пребывание по ней тем не менее ограничено 90 днями из 180 (как и у европейцев, не имеющих особых разрешений на пребывание в Италии). Однако в условиях локдауна въезд в Италию (и в целом в Европу) по туристической визе запрещен. Тогда возникает вопрос: а как же россиянам попасть в свою итальянскую недвижимость? Пожалуй, во время пандемии и закрытия границ единственным способом добраться до своего жилья в Италии является получение вида на жительство – ВНЖ. О том, как это сделать и что для этого необходимо, можете подробно прочитать в статье «ВНЖ при покупке недвижимости в Италии».
Однако оформить вид на жительство могут только те, у кого уже есть недвижимость в Италии, в собственности или в долгосрочной аренде (либо жилье, предоставленное работодателем или членами семьи). А как быть тем, кто только собирается купить собственное жилье в Италии, и еще не имеет ВНЖ, чтобы приехать в период пандемии для выбора недвижимости и оформления покупки? В этом случае есть несколько вариантов, в зависимости от конкретной недвижимости, которая является предметом поиска.
ДИСТАНЦИОННАЯ ПОКУПКА
Если это новостройка на этапе проекта (например в Милане, где обычно все новостройки по адекватным ценам распродаются меньше чем за один месяц, а продажи открываются на этапе утвержденного проекта), то здесь вариант очень простой: необходимо ознакомиться с проектом, сроками сдачи и порядком оплаты, посмотреть видео с места будущей стройки (все это обязано предоставить агентство недвижимости), затем сделать нотариальную доверенность у своего нотариуса на подписание предварительного договора покупки в Италии, который в присутствии итальянского нотариуса подпишет доверенное лицо. Покупателю останется внести задаток и далее вносить авансовые платежи по договору (обычно это в пределах 35% от конечной стоимости объекта). Все эти выплаты застрахованы полисом, включенным в нотариальный договор. О способах оплаты подробно расскажем ниже в этой статье. При такой покупке на этапе проекта смотреть на месте особо нечего, кроме самого расположения будущего здания, но в этом могут помочь гугл карты и видео с места, поэтому дистанционная покупка широко применялась уже до пандемии. Дистанционно в принципе можно оформить договор на любую недвижимость, как в новостройке, так и на вторичном рынке. После просмотра фото и видео, осуществления видеоконференций и т.п., что вполне сравнимо с реальной поездкой и позволяет составить наиболее полное впечатление об объекте, после изучения всех необходимых для продажи документов обеих сторон составляется
ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
В предложении о покупке указываются данные покупателя (оферента) и продавца, идентификационные данные объекта недвижимости, размер задатка (обычно он составляет 10% от стоимости), а также условия, сроки оплаты и дата подписания основного нотариального акта купли продажи (rogito). После подписания (принятия) предложения о покупке продавцом, при условии внесения покупателем задатка, это предложение принимает юридическую силу предварительного договора. В этом случае, если покупатель отказывается от приобретения недвижимости, то он теряет внесенный задаток, а если от сделки отказывается продавец, либо она срывается по его вине, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Иногда помимо предложения о покупке составляется отдельный предварительный договор, который обычно подписывается у нотариуса, и затем нотариус сам передает его на регистрацию, но часто просто подписывается сторонами и регистрируется в налоговой службе. Обычно такой договор составляется при растянутых во времени сделках, например, при продаже недостроенного объекта или при продаже с рассрочкой платежа, и тогда по этому предварительному договору до заключения нотариального акта-купли продажи, помимо задатка, вносится еще и аванс (авансы). В таком договоре указываются условия подписания основного договора (rogito), подробная информация о продавце и покупателе, более детальное описание объекта, сумма договора и сроки ее оплаты, информация об уже оплаченных ранее суммах, а также заявления и гарантии со стороны продавца с приложением необходимых документов. Обычно при продаже на этапе проекта за счет продавца делается страховой полис на сумму предварительных выплат, и информация о нем прописывается в договоре.
ПОРЯДОК И СПОСОБЫ ОПЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ
Как же оплатить покупку недвижимости в Италии иностранному и, в частности, российскому покупателю, и в особенности при дистанционной покупке?
Начнем с того, что оплата недвижимости в Италии производится только безналичным способом, а именно - банковским переводом либо непередаваемым ордерным чеком. Расчет наличными при купле-продаже недвижимости запрещен. Чек должен быть выписан со счета покупателя в любом итальянском банке, и поэтому при таком способе оплаты перед покупкой необходимо открыть расчетный счет в Италии, а для этого необходим итальянский налоговый код (codice fiscale) и личное присутствие в банке. Налоговый код можно получить лично в любом отделении налоговой службы Италии, либо в итальянском консульстве вашего города (сейчас его заказывают и получают по электронной почте, без необходимости являться в консульство). Этот код необходим не только для открытия счета в банке, но и для подписания предложения о покупке и основного договора купли продажи. А вот для банковского перевода вовсе не обязательно иметь свой счет в Италии, его можно спокойно осуществить с любого вашего счета, напрямую на счет продавца, либо на счет нотариуса, регистрирующего сделку, который после проверки всех необходимых условий совершения сделки и только в случае ее совершения переведет сумму на счет продавца (обычно он выписывает банковский чек и передает его при подписании договора). Оплата обычно производится в несколько этапов: задаток вносится на момент подписания предложения о покупке, переводом или чеком на имя продавца (в отдельных случаях на счет нотариуса, например если сделка обусловлена получением каких либо разрешений, кредита и т.п., и тогда нотариус в случае невыполнения этих условий вернет сумму задатка покупателю). В случае дистанционной покупки задаток лучше вносить только после получения письменного согласия продавца на предложение о покупке, переводом на его расчетный счет или на счет нотариуса. Следующий этап оплаты возникает в случае, если в предложении о покупке /предварительном договоре прописаны авансовые платежи до подписания нотариального акта, и они так же, как и задаток, оплачиваются чеком или переводом. Отличие аванса от задатка в том, что в случае расторжения договора по вине продавца он возвращается покупателю в обычном (не двойном) размере. И наконец, последний этап - это оплата основной суммы - сальдо - по договору купли-продажи недвижимости, который обязательно по закону подписывается у нотариуса. Эту сумму можно оплатить безналичным путем с любого счета (из любой страны) как на счет нотариуса, который будет регистрировать сделку, так и на счет продавца, либо заранее выписать непередаваемый ордерный чек в вашем итальянском банке и передать его продавцу у нотариуса после подписания всеми сторонами договора.
ОСНОВНОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (ROGITO)
Как мы уже сказали, этот договор подписывается всеми сторонами исключительно в присутствии нотариуса в его конторе, и затем именно нотариус обязан передать договор на регистрацию (запись) в публичных регистрах операций по недвижимости (в итальянском это называется "trascrizione"). Основная функция такой записи - это разрешение конфликта в отношении одного и того же объекта недвижимости между несколькими его потенциальными правопреемниками. В случае, если одно и то же имущество было продано нескольким лицам, преимущественное право имеет не тот, кто первым заключил сделку, а тот, чья сделка записана в публичных регистрах операций с недвижимостью. Именно поэтому все договоры купли-продажи недвижимости в Италии подписываются у нотариуса, который проверяет и гарантирует, что эта недвижимость не была продана ранее другому лицу, и сразу после подписания отдает договор на запись в публичных регистрах.
Если одна из сторон договора не владеет итальянским языком, договор должен быть обязательно составлен на двух языках, а при подписании его у нотариуса должны присутствовать переводчик и хотя бы один свидетель, владеющий обоими языками.
ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Если одна из сторон не может присутствовать на подписании договора у нотариуса, вместо нее договор может подписать доверенное лицо, при условии наличия нотариальной доверенности. Если есть возможность подписать эту доверенность у нотариуса в Италии (в случае, если например иностранный покупатель до договора находится в Италии, но на самой сделке присутствовать не сможет), то это намного упрощает задачу, но понятно, что для этого необходимо личное присутствие доверителя у нотариуса. Если это невозможно (например в случае ограничений поездок в пандемию), то это тоже решаемый вопрос, правда придется потратить на него больше времени. Для этого необходимо составить текст доверенности у итальянского нотариуса, обычно туда сразу вносятся данные конкретного объекта недвижимости, затем передать его аккредитованному консульством Италии вашего города (страны) переводчику, который переведет его на русский язык, адаптируя под требования вашего нотариуса (в частности, российского), поскольку законодательства разных стран сильно отличаются, и нотариусы в своих документах не могут в точности цитировать весь текст итальянского нотариуса. Обычно переводчики уже знают, какие формулировки устраивают нотариусов обеих стран. Затем нотариальная доверенность апостилируется в Министерстве юстиции, переводится тем же аккредитованным переводчиком на итальянский язык и легализируется в Консульстве Италии. Как правило, при обращении к переводчику он может организовать весь процесс, вплоть до отправки почтой в Италию всех документов.
РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ
К цене самой недвижимости добавляется перечень расходов, которые несет покупатель, причем независимо, итальянец он или иностранное лицо: ставки налогов, сборов и комиссий одинаковы для всех. Этой теме посвящена наша отдельная статья "Расходы при покупке недвижимости", в которой подробнейшим образом рассказано обо всех затратах, ставках налогов и налоговых льготах.
